永城彩票登录-永城彩票登录网址-糅合多方面社会利益及私人利益冲突

作者:234彩票登录发布时间:2019年09月19日 09:41:32  【字号:      】

糅合多方面社会利益及私人利益冲突,地产家族手握的新界农地成为香港房屋问题的焦点。公开资料显示,截至2018年年末,香港四大发展商合共拥有超过1亿平方呎(约929万平方米)的农地:恒基兆业以约4500万平方呎居首;其次新鸿基地产持超过3132万平方呎;新世界发展有1700万平方呎;长实只是第四名,手握约900万平方呎。

香港公屋联会亦发表声明认为,既须引用《收回土地条例》收地,也要推行土地共享先导计划,借此增建公营房屋。

此前该项目长年因生态环境问题饱受争议,期间2011年10月7日,长实就曾委托专家研究项目对米埔屈翅萤(一种只生活在香港的萤火虫)的影响,补做生态评估及提出缓解措施。

上述是香港渔农自然护理署对当地蝴蝶群落的介绍,当中官方的数据已是多年前搜集。截至目前,香港生活着约260种蝴蝶,包括几种珍稀品类。

如何确切保证发展商能全情投入,提高补偿金额或是一个办法。香港土地政策小组主席刘振江表示,政府需作出适当的赔偿给予土地权益拥有者,除了法定补偿之外,还有一些特惠补偿。

角力多年,项目最终有条件获批。长实需要就项目距离保育区设50米缓冲带,并负责保育打理附近一幅约7.5万平方米的农业用地作补偿。随后岚山项目一二期,分别在2015年3月及2016年1月入伙。

同时,基础建设方面的要求特别难克服,非发展商能独立处理,需要与政府部门共同合作。根据过往经验,私人发展商发展一个大型项目,即使撇除收地的工作,平均需时达15年。

除村民的诉求外,长实面对的问题还包括,凤园保有一处“具特殊科学价值地点”的蝴蝶保育区。民生与环境保护,可能是香港新界农地转换难以突破的关键之一。对长实来说,比较出名的是在1989年收地的元朗丰乐围项目,直至今年1月才最终获香港屋宇署审核通过建筑图则,批准兴建19幢住宅大厦,提供约2000个单位。

当前也只有金融危机爆发等现象产生时,令美国经济出现严重衰退的情况下,美联储才有可能采用负利率政策,不然美联储是无法采用负利率的,因为代价与成本太大。

据了解,“岚山”于上世纪就已完成收地,2000年向香港城规会提交规划,拟发展12幢高层住宅,8年后再申请改为八幢17-28层的住宅楼及超过200间独立别墅。

当前美联储GDP的目标是2%;核心通胀目标是2%;就业目标是充分就业,美联储认为2019年—2020年长期失业率4.5%为正常目标;而金融目标是市场稳定。虽然美联储现有的框架正在被重新讨论,譬如钉住通胀目标变为钉住价格水平问题等,但是目前还是以这四方面做为主要钉住目标,因此美联储不是想施行负利率就能够施行的,而是要用目标数据来说话。

无论如何,如此大体量的可开发土地被长时间空置,都是一种资源浪费。香港最近出现了事关房屋土地政策的两大话题,即“空置税”及“收回农地”。其中,空置税条例草案已在9月13日走到刊宪步骤,根据政府的计划,空置税将在草案最终获得通过并正式刊宪3个月后生效,几乎是板上钉钉。

招国伟认为香港政府更应该坚定立场,“大胆点……能拿到地、能帮到基层市民,将来能增加供应的,就要去做。”他列出数据称,土地供应专责小组曾经估算,各大发展商手中持有的新界农地,在短中期内可以释放出150公顷土地。

馨月原创:美联储敢施行负利率吗?若施行会有何后果?

另外,负利率会破坏市场均衡利率,造成市场定价机制的完全扭曲,各类资产定价机制的混乱不仅会造成企业生产销售的紊乱,也会加剧金融市场的动荡。

美国当前并非消费不足,而是经济结构严重失衡,过于依赖进口,不调结构而去刺激消费,只能令美国的整体债务水平继续高速提升,而且个人负债问题会更严重。消费合理的情况下推行负利率政策对美国经济来说这不是头疼医脚嘛?!不仅不会解决美国经济的根本问题,反而是反其道而行之,这无疑是自讨苦吃。

事实上,有不少声音对政府引用《土地收回条例》收回发展商农地持保留意见。无关反对与否,只是怀疑执行的力度。

“土地共享先导计划”旨在利用那些不在政府发展规划的私人拥有土地,以在短中期满足公营和私营房屋的需求。对此,香港财政司司长陈茂波近日称香港发展局正进行相关研究,适当时间会公布。

至于农地收回的面积范围,正如上文所说,香港政府一直都有采用条例,收回新界土地兴建公营房屋项目。但有声音担心,此前收回的范围主要集中在横洲、洪水桥两个新发展区,收回的对象亦只是一些个人拥有的土地。此次提倡引用条例收地,是否真正能从各大发展商“虎口夺食”,政府与发展商是否能长期大规模合作,还是未知数。

但这种美丽的生物,似乎是长实集团推动旗下农地转换的“绊脚石”。最近,长实正申请更改香港大埔凤园一宗综合用地用途至住宅发展。根据规划,该地块拟建5幢楼高28至29层住宅楼宇,涉及总楼面约74.9万平方呎,合共提供1462伙房屋,预计可容纳约4532人口。

民建联的主张得到业界和市场的广泛响应,香港地产建设商会执委会主席梁志坚11日称,支持政府向开发商收购农地兴建公屋及居屋,收回多少农地,由政府研究并决定,“现在是非常时期,土地供应严重不足,靠填海‘远水不能救近火’。”

即大约需时20年才能到补交地价阶段,他提到集团在屯门有一块土地“23年还未能拿到土地条款协议”。然而考虑到成本问题,地产商与政府间的补地价拉锯战亦要用去不少时日。

香港传真 | 长实大埔改地 被反对的地产商与《土地收回条例》

负利率会加速银行居民存款流出,而投入到各类资产当中,这使美国银行业的风险会越来越高。原本美国中小银行的准备金率就低,货币乘数就大,当居民存款明显下降,而贷款又基本无利的前提下,银行业何去何从?只要出现一场危机,银行业就要倒下一大批。所以西方国家的负利率只会酝酿一场金融风暴,这只是时间问题而已,因为负利率直接从金融核心上扩大了高风险。

热烈的讨论主要关注政府与发展商合作的深度、规模和时间长度,不同机构或人士提出了不少具建设性的意见。

美银美林9月13日发表报告,就指农地成功转换,对发展商短期盈利而言正面,因为农地价值可以及早实现。汇丰环球研究也发表报告说,收回全部农地不太实际,认为收回部分农地可行性最大。

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“私人发展商要面对的问题很多。”其称,开发商在收到土地业权后,要做城市规划申请、换地申请、补地价等,当中有很多政府部门参与,审批时间会长很多。

新鸿基地产执行董事郭基煇在最近举办的业绩会上就说提到:“农地转换有几个关卡要过,申请规划一步,已经要经过8-10年的时间。过了城规会拿到地政署批准,再经各个部门同意,拿到初步土地条款协议,还要另外10-12年。”

“政府自己做主导的发展,政府会自行负责马路、污水处理等各方面的基建配套。且收回土地,清理土地后,立即可以立刻开展基建及房屋兴建。”刘振江说。

港媒引述大埔区区议员邓铭泰说法,其称:“凤园村不少村民忧虑用地建屋后,将进一步令凤园区内交通、环境空气及民生设施的影响恶化,希望发展商多进行地区咨询。”

最近的一档论坛节目中,香港房委会资助房屋小组委员的公屋联会总干事招国伟就说,目前香港的房屋短缺问题实在迫在眉睫。

负利率会导致存贷利率倒挂,会打乱正常的金融市场秩序。譬如美元是国际货币,负利率会导致贷款利率严重偏低,那么美元就会被大量借出投放到发展中国家套利,这会造成美国流动性的紧张,同时巨额美元跨境流出不仅将威胁美元汇率稳定,还将动摇美国金融市场。

可以看到,开发商往往需要付出较常规而言更多的金钱、时间和精力来处理农地转换。具体以长实集团在岚山项目的经验,其首先在1997年说服城规会将农地改规划为综合发展用地。这些报告会由城规会转发给相关的政府部门作评论,然后城规会秘书处会集中这些评论及一些公众咨询意见,回馈给城规会考虑。城规会通过后,下一步到地政署,最后通常还会面临环保人士的司法覆核。

截至目前,特首林郑月娥并未就此事表态,但有消息称或正在考虑当中。《收回土地条例》是香港特区的一项法令,根据其规定,每当行政长官会同行政会议决定须收回任何土地作公共用途时,行政长官可根据本条例命令收回该土地。去年林郑月娥曾担心,轻易引用《收回土地条例》会引发漫长的司法复核。

香港各界都在关注她的下一步行动。

乡议局研究中心主任薛浩然更直指,香港真正的“地产霸权”应该是香港渔护署和规划署,“有7成多土地被批作发展绿化带及郊野公园……政府如要收农地应有更合理赔偿。”

公开资料显示,以“甲级农地”为标准,香港政府目前提供的收购补偿金为约1300港元/平方呎,“乙级农地”为接近1000港元/平方呎,而特惠补偿金也在1000港元/平方呎左右。

“香港政府应该更加坚决地向发展商手上拿回一些土地,相信没有人会反对。” 招国伟认为关键是“面粉变面包”的速度。

香港新界乡议局主席刘业强就表示:“目前农地即使划归甲级,收地赔偿金额只得每平方呎1300港元,较市价相距甚远,希望价格能有所提升。”

有观点认为这还不够,曾任土地供应专责小组主席的黄远辉就提出,过去专责小组曾多次建议收地,但未获发展商响应。因此要适当提升土地补偿价格,以尽快获得农地发展。

美国是典型的消费型经济,消费占GDP的70%以上,这样严重的超前消费模式进一步用负利率来刺激,会有什么后果?

但“收回农地”只是民建联一项非常初步的提议,香港政府并没有落实任何承诺或出台具体执行方案。背景是民建联9月11日召开发布会,促请香港政府引用《收回土地条例》增加土地供应,大量兴建公营房屋,缩短公屋轮候时间争取达到“3年上楼”的目标,而农地是土地收回的重点。

两位乡议局人员或许带有一定立场,但收回农地确实是现时最可行且迫切的事情。香港商报在今年1月份的一篇文章中就建议,应要设立具弹性的补偿机制,根据市况将特惠补偿金调升,吸引更对业主交出农地。

“目前要保证3年上楼是天荒夜谈,但总好过不做任何事。”所以收回农地不应该成为唯一方略,土地共享先导计划、居屋、首置上车盘、高尔夫球场收回、正在打官司的丁权问题、绿置居,白居二等,都要一同推进。

面对众口难调的局面,行政长官林郑月娥9月17日通过社交媒体发声,指政府会尽力寻觅更多土地,兴建多些房屋单位,重燃市民“上车”的希望。

香港财政司司长陈茂波13日就称,《收回土地条例》一直都是政府增加土地供应的其中一个选项。曾任土地供应专责小组主席的黄远辉14日说,引用条例对舒缓房屋供应短缺有很大帮助。

负利率货币政策实际上是发达国家对发展中国家的套利,是发达国家向发展中国家转移债务的方式,不仅将会危害发展中国家的经济安全,也会造成国际货币体系的严重动荡,最终的结果是全球经济都将为发达国家的这场负利率游戏而付出惨痛代价。

“对公屋来说,目前轮候时间5.4年,却积存有20万宗申请。”其提到:“房委会一些发展项目最少都是7年,甚至更加长。”

他强调香港政府一直都有采用这条条例,收回新界的土地用来兴建公营房屋项目,如横洲、洪水桥两个新发展区。

而在凤园村,长实目前已建成“凤贤居”及“岚山”两个楼盘,其中,后者就因为十分靠近蝴蝶保育区而多年徘徊在审批阶段。

其透露,香港地政总署现时已经就(市区)大型换地、补地价的项目,安排了专门负责的部门、小组做有关的审批处理,“看到效率有重要的改善。”

美国经济本应进入到一个金融去杠杆的过程,但是负利率不仅无法令美国金融去杠杆,反而雪上加霜,加剧美国市场的高度投机性,那么美国经济的后果也就显而易见了。

若能立即批准动工,最快将在2024年落成。只是这次批建在咨询期间就已经受阻,长实共收到112份意见书,接近全数反对。




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